“自住需求成为主要置业动力”！年末北京豪宅市场陷“贴身肉搏”，核心地段高价项目正排队入市

2025年末的北京楼市分外热闹。

12月25日，北京土拍收官，总成交金额约1427.42亿元，年内最高溢价率接近40%；12月24日，北京发布楼市新政，继续优化限购相关政策；12月22日，中海地产启动全新高端产品系安澜北京，这正是其在3月18日以总价75.02亿元、楼面价约10.23万元/平方米、溢价率27.93%竞得的北京单价“地王”地块。

“今年业绩基本撞线，完成率在95%左右，实现了年初的既定目标。”招商蛇口(001979)北京公司有关人士向《每日经济新闻》记者（以下简称“每经记者”）表示。

中指研究院数据显示，2025年截至目前，北京豪宅（套均总价1500万元以上，下同）市场累计供应6240套，远超2024年全年的供应规模。中指研究院高级分析师范诒杰向每经记者分析指出，今年北京核心地块的供应推动了豪宅供应规模大幅增长；成交活跃度较高，对新房市场形成支撑；整体成交均价有所下跌，但总价在1500万至2000万元区间的产品市场支撑力更强。

北京某项目样板间 图片来源：每经记者 陈梦妤 摄

“地王”入局，豪宅市场陷“贴身肉搏”

作为北京住宅史上首宗楼面价突破10万元/平方米的地块，安澜北京当时的拿地成本已逼近周边在售项目的房价。也正因为如此，中海地产对该项目寄予厚望，从拿地到产品正式发布，前后足足投入了9个月的时间。

12月22日，中海地产在国家会议中心举行发布会，启动全新高端产品系安澜北京。中国海外发展助理总裁付熙嵬、投拓总监张欣，中海地产北京公司总经理倪健刚，以及福布斯中国研究院院长钱厚琳等均现身发布会为项目站台。用北京公司副总经理刘磊的话说，安澜北京的项目方案来来回回经历了很多次修改，“这很不中海”。

相比之下，两个月前，中海地产联合体在上海以总价439.5亿元拿下徐汇滨江全国“地王”，项目案名为安澜上海，12月19日就已完成首轮认筹。

从北京市住建委的信息来看，安澜北京此次获准预售15栋楼，共计268套房源，价格区间15.4万―18.0万元/平方米，洋房主力户型为210平方米、275平方米、310平方米四居，总价约3000万元起。

在发布会现场，就有购房者向每经记者表示，第一时间拍下户型图发给家人，已对比过周边数个项目，对安澜北京275平方米户型有意向，“但今年的选择很多，因此不急于出手”。

事实上，安澜北京周边云集了多个高端热门新盘，竞争激烈。比如圆明天颂项目，2021年开盘价11.5万元/平方米，目前二手房挂牌均价已达到17.6万元/平方米；臻云项目在售均价约13.9万元/平方米，总价约1600万元起，北京市住建委官网（网签均价出处，下同）显示其网签均价为12.36万元/平方米；建发海晏在售均价约13.6万元/平方米，总价约2300万元起，网签均价约13.6万元/平方米。

建发海晏网签情况 图片来源：北京市住建委官网

臻云网签情况 图片来源：北京市住建委官网

而在朝阳区朝青板块，截至目前，紫京宸园在售均价约11万元/平方米，首批预售房源网签均价约9.80万元/平方米；璞樾在售均价约10.5万元/平方米，首批预售房源网签均价约9.98万元/平方米。在此之前，“选紫京宸园还是选璞樾”早已是区域改善市场的重要话题。围绕开盘、蓄客、价格战等，房产博主们收割了一波波流量，也间接推高了项目热度。

紫京宸园网签情况 图片来源：北京市住建委官网

璞樾网签情况 图片来源：北京市住建委官网

今年4月28日，中建智地、中国金茂、越秀地产和朝阳城发联合体以总价126亿元拿下北京市朝阳区黄杉木店组合地块，其中住宅部分成交楼面价约5.45万元/平方米，刷新近两年朝阳区宅地楼面价纪录。据《每日经济新闻》此前报道，11月12日，中建智地与越秀地产爆发冲突，前者举报称璞樾项目存在首开不合理定价、续销期间恶意竞争导致客户流失到板块外竞品等行为。11月16日晚间，股东各方达成和解。不过，这暴露出的则是背后竞争激烈的区域市场。

与此同时，黄杉木店地块周边的保利朝观天